Quelles sont les perspectives et les tendances du marché de l'immobilier premium au Portugal ? Comment le marché a-t-il évolué ces dernières années et en particulier depuis un an et demi en raison de la pandémie ? Quelle est la différence entre le marché de l'Algarve et celui de Porto et du nord du Portugal ? La prévalence du télétravail, un peu partout dans le monde, a-t-elle modifié les critères d'achat d'une maison ? En raison de cette évolution du marché du travail, le Portugal attire-t-il davantage d'étrangers d'autres nationalités ? Quels atouts utilise-t-elle pour concurrencer d'autres villes européennes, comme Madrid ou Paris ?
Ricardo Alves Costa, CEO de LUXIMOS Christie's International Real Estate, qui opère précisément dans le segment haut de gamme, a participé à un webinaire dirigé par la journaliste Joana Petiz du journal économique "Dinheiro Vivo" sur "l'avenir de l'immobilier au Portugal", a partagé les surprises et les leçons de la pandémie et a donné quelques réponses. Pour l'économiste, il y a une prémisse qui n'a pas changé : "le Portugal a des caractéristiques qui le placent au-dessus de la plupart des pays concurrents" ; et une prémisse qui ne devrait pas changer : la modification des visas or est une erreur. Il a également levé le voile sur l'avenir : les Américains sont la nouvelle nationalité enchantée par le Portugal.
Joana Petiz (JP) – En tant qu'économiste et en tant qu'agent présent sur le marché de l'immobilier haut de gamme depuis plusieurs années, vous avez certainement déjà été témoin de plusieurs fluctuations du secteur. Cette fois-ci, après un an et demi de gesticulation, pouvez-vous déjà identifier des signes d'accélération et d'appréciation de l'immobilier ?
Ricardo Costa (RC) – Nous nous concentrons sur les marchés de Porto et de l'Algarve. Je suis économiste, comme je l'ai dit, et je peux interpréter les cycles économiques, qu'ils soient à long, court ou moyen terme. Mais ce qui s'est passé avec la pandémie de Covid 19 a été une surprise. Le cycle s'est ralenti et presque tout est tombé à zéro. Dans cette entreprise - LUXIMOS Christie's International Real Estate -, nous n'avons pas complètement remplacé les visites physiques par des visites virtuelles. Cependant, nous nous sommes progressivement adaptés. Et je reconnais que l'impulsion numérique a été décisive pour surmonter certaines des lacunes que cette pandémie a entraînées.
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JP - Avez-vous l'impression que les gens sont plus confiants, plus disposés à faire tout le processus d'achat d'une maison à distance ?
RC - Dans tous les gestes et actions directs de la vie quotidienne, les gens sont devenus des adeptes du numérique, participant de plus en plus à un mode de vie complètement différent. Et oui, il y a des clients qui ont commencé à acheter des biens immobiliers sans visiter physiquement le lieu. Mais cela n'est pas sans rapport avec le fait que la marque que je représente apporte une extrême confiance. Certains clients ont franchi cette étape parce qu'ils se sentent protégés. Nous ne dénaturons pas ce que nous annonçons. Cette confiance, consolidée depuis de nombreuses années, a été décisive pour que la marque puisse franchir la distance physique.
JP - En d'autres termes, la marque Christie's, en ayant des normes de performance connues, fonctionnait comme une garantie dans la relation avec les clients.
RC - Si le marché fonctionne d'une certaine manière, et si à un moment donné les hypothèses du marché changent brusquement, et si simultanément il y a un désir d'acheter, il est normal que les gens veuillent prendre le moins de risque possible. Christie's il s'agit d'un label avec plus de 250 ans, c'est bien sûr un facteur de confiance. je pourrais vous donner plusieurs exemples d'investisseurs qui ne sont venus visiter les propriétés qu'après. Et je peux même avouer que certains ne sont pas encore venus. La différenciation positive de la marque nous a été bénéfique. En termes de pourcentage de marché, nos entreprises sont sorties plus fortes.
JP - Et en termes de prix et d'offre, quels ont été les effets de la pandémie ?
RC – Le marché a évolué sur certains points, mais il y a eu quelques surprises. Le marché de l'Algarve en est un bon exemple. J'ai même craint que ce marché, en raison des diverses restrictions résultant de la pandémie, que ça ne se passe pas bien. Au contraire, nous avons vécu une expérience très intéressante. Pour une raison fondamentale : l'Algarve compte déjà une masse critique d'étrangers qui vivent de façon permanente au Portugal et qui ont entretenu le processus d'achat et de vente de biens immobiliers. Pour vous donner une idée de ce dont je parle : plus de la moitié des propriétaires à qui nous vendons des maisons en Algarve ne sont pas portugais. C'est précisément pour cette raison que, lorsque la pandémie a éclaté, l'Algarve étant un marché composé à près de 100 % d'acheteurs étrangers, nous avons craint le pire. Mais c'était vraiment une surprise. La seule différence est que les prix n'ont pas suivi la trajectoire ascendante qu'ils suivaient, il n'y a eu que des augmentations marginales et subtiles. Au nord du Portugal, le scénario était différent. Cette différence est liée aux propriétés qui ont été vendues pour le logement local. Là, oui, il y a eu une stagnation. Et on ne peut même pas dire que les prix ont baissé, le marché a simplement cessé d'exister pendant deux ou trois mois.
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JP - Et avez-vous récupéré entre-temps ?
RC – Il se rétablit. Lorsque nous parlons du marché immobilier, nous devons le diviser en quatre segments : d'une part, le national et l'international ; d'autre part, celui de la résidence et celui du tourisme. Ce sont des choses complètement différentes. Dans ce qui était destiné au tourisme, il y a eu un ralentissement. Mais nous atteignons progressivement le point de prépandémie.
JP - À l'heure actuelle, les villes portugaises sont en concurrence, par le biais d'incitations fiscales et de programmes de résidence, avec les grandes villes européennes telles que Madrid ou Paris. Maintenant que le modèle de travail hybride (télétravail) semble être là pour rester, comment pensez-vous que nous pouvons améliorer notre compétitivité ?
RC – Je voudrais commencer par répondre en évoquant les incitations fiscales et les programmes tels que le Gold Visa. Il est assez frustrant de voir l'idéologie s'immiscer de façon ignoble dans l'activité économique. En ce sens, le pays a perdu une immense compétitivité. Cette perte ne se reflète peut-être pas encore, mais elle sera remarquée à moyen terme. Il a donné l'exemple de Madrid, une ville qui maintient son Visa d'or actif et qui profitera certainement des soubresauts et des incertitudes qui se répercutent systématiquement à l'étranger.
JP - Au Portugal déjà, les visas Gold seront dirigés, à partir de l'année prochaine, vers l'intérieur du pays.
RC - Je connais de nombreux pays dans le monde et je crois sérieusement ce qui suit : Le Portugal présente des caractéristiques absolument uniques, comme le paysage, les gens et la sécurité. Il présente des caractéristiques qui le placent au-dessus de la plupart des pays. Ce sont précisément des programmes tels que le régime fiscal pour les résidents non habituels ou le Golden Visa qui ont rendu ces caractéristiques visibles. Maintenant, après avoir donné un coup de pouce à la visualisation, le pays ne peut être sacrifié. Actuellement, les Américains qui viennent au Portugal achètent des biens immobiliers et la plupart d'entre eux ne demandent même pas le Gold Visa. Mais la vérité est que tout le monde en parle.
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JP - Les caractéristiques du pays sont suffisantes pour justifier le changement...
RC - Oui, le Portugal est mis en avant parce qu'il présente des caractéristiques différentes et différenciantes. Mais aussi parce qu'elle offre un environnement fiscal qui favorise l'attraction de certains investisseurs ou clients. Si, à un moment donné, il y a des bosses dans cette offre, il se passe la même chose qu'avec l'inflation. En d'autres termes, le problème n'est pas que l'inflation soit élevée ou faible ; le problème est que nous ne savons pas à quel niveau elle va se situer. Lorsque nous savons que le niveau est élevé, il y aura probablement une variation de pourcentage qui aura de mauvais effets. Idéologies mises à part, je ne comprends pas comment le Portugal peut rejeter des personnes qui apportent de l'argent au pays. Je ne comprends pas non plus pourquoi seul l'investissement net dans l'immobilier est analysé et que l'on ne tient pas compte de tout l'effet d'ancrage et de polarisation de cet investissement. Un client qui achète des biens immobiliers achète probablement aussi une voiture. Et il va sûrement acheter des vêtements, aller au restaurant et amener des amis. C'est un raisonnement élémentaire, tout le monde peut le comprendre.
JP - Mais cet effet polarisant est-il ignoré ou pensez-vous que nous sommes uniquement dans le domaine de l'idéologie ?
RC - Il est difficile d'échapper à l'idéologie. Regardons sur le côté, en Espagne. Que pensez-vous qu'il se passera là-bas lorsque nous dirons ici que les visas or seront limités ? J'ai plusieurs amis qui travaillent dans l'assistance juridique de Golden Visa et tous ont eu beaucoup de clients qui ont cessé d'investir au Portugal et ont commencé à chercher des alternatives en Espagne.
JP - Pour un Brésilien ou un Américain, la distance entre le Portugal et l'Espagne est un petit pois.
RC - Il y a un point fondamental, qui est le suivant : ces clients ne votent, généralement, pas.
JP - Si nous voulons attirer les étrangers à l'intérieur du pays, nous devrions également investir pour attirer les Portugais. Mais il n'est pas facile d'attirer les gens dans des endroits où il n'y a pas de culture, d'écoles ou d'hôpitaux...
RC - Le Portugal est un pays fantastique. La demande est là, l'attrait est là. S'il y a une volonté de rendre l'intérieur du pays plus dynamique, il devrait y avoir une discrimination positive plutôt que négative. Je vais vous donner un exemple, qui va à l'encontre d'une zone sur laquelle nous travaillons activement, à savoir l'Algarve. L'Algarve, contrairement à l'Andalousie, n'a pas de grands musées, ni une histoire aussi splendide. Alors pourquoi les gens sont-ils attirés par l'Algarve ? Pourquoi l'Algarve a-t-elle un tel sex-appeal ?
JP - À cause du climat, des plages, du golf... ?
RC - Oui, l'Algarve a tout cela. Mais qu'est-ce qui la rend différente de l'Espagne ? Une chose qu'aucun politicien ne changera : la brise de l'Atlantique ! Nous n'avons pas la Méditerranée avec une eau aussi chaude (et tout le monde n'aime pas l'eau aussi chaude), mais nous avons cette brise fantastique. Nous avons gagné des prix et gagné en notoriété au golf. Et puis, au fil des ans, les Anglais ont construit une relation avec d'autres Anglais et avec les habitants et aujourd'hui ils se sentent chez eux. Pouvez-vous imaginer avoir soudainement la prétention d'envoyer des Américains ou des Anglais à l'intérieur du pays ? En ce qui concerne la culture et les infrastructures, votre question est pertinente, mais ce n'est pas le problème. Parce que nous avons de bonnes autoroutes qui desservent tout le pays. Et le pays est raisonnablement bien doté en hôpitaux. Le problème réside dans la distorsion, dans des choses aussi simples que celle-ci : j'arrive dans un restaurant, je veux manger du poisson et on me donne de la viande. Je ne veux pas de viande et je pars.
JP - Et pensez-vous que le plan de relance et de résilience (PRR) puisse apporter des changements intéressants dans le secteur de l'immobilier?
RC - Je ne sais pas. La vocation des hommes politiques ne devrait pas être d'interférer dans l'économie. Maintenant, s'il y a des fonds communautaires, je veux croire qu'ils peuvent être raisonnablement canalisés. Mais les politiciens ne doivent pas interférer dans la volonté des investisseurs. Au contraire, ils doivent créer un environnement convivial, pour leur assurer un climat de confort. Et ils devraient faire connaître le pays. Parfois, le meilleur investissement des politiciens est de se taire.
JP - Quels sont les prochains paris de Christie pour les dix prochaines années ?
RC - Nous devons encore toucher davantage de clients et renforcer, tant en Algarve que dans le nord du Portugal, deux nationalités spécifiques : les Anglais et les Américains. Les États-Unis d'Amérique sont un marché au potentiel fantastique, et le principal atout pour eux est la sécurité, qui est l'un de nos points forts. Les Américains sont la nouvelle nationalité enchantée par le Portugal et la preuve en est la croissance de l'intérêt des investisseurs américains pour le Portugal, surtout ces deux dernières années. À cela s'ajoute le fait que nous sommes la porte de l'Europe. Lorsque nous regardons de l'autre côté, de l'autre côté de la mer, nous sommes leur pays voisin. Stratégiquement, il est très important de renforcer l'attraction de ces clients. Et nous avons l'avantage d'avoir tous de bons amis aux États-Unis, nous pouvons facilement promouvoir les initiatives locales. C'est un pari stratégique. Le marché américain est une priorité.
