Dans le dernier épisode du podcast "Mistério das Finanças", du journal digital "ECO", les journalistes économiques Pedro Santos Guerreiro et António Costa ont voulu connaître la réponse à la question que tout le monde se pose : les prix des maisons vont-ils continuer à augmenter au Portugal ? Pour ce faire, ils ont invité l'homme d'affaires du secteur immobilier qu'ils considèrent comme ayant la meilleure connaissance du marché : Ricardo Costa, CEO de LUXIMOS Christies International Real Estate, l'agence qui représente Christie's International Real Estate, l'agence immobilière de référence dans le segment du luxe, à Porto, au nord du Portugal et en Algarve. La filiale portugaise de la prestigieuse maison britannique Christie's a ouvert des bureaux dans le Nord, à Foz do Douro, et dans le Sud, au cœur du Triangle d'or, entre Vilamoura et Vale do Lobo.
Diplômé en économie de la faculté d'économie de l'université de Porto, Ricardo Costa, 49 ans, a effectué la quasi-totalité de sa carrière professionnelle sur le marché international. Il est arrivé sur le marché de l'immobilier en 2004 et, dix ans plus tard, la société qu'il a fondée et qu'il dirig depuis, a reçu le prix du meilleur bureau du monde ("Affiliate of the year 2014").
Dans cette interview, Ricardo Costa explique comment se forme la valeur finale d'un bien immobilier, mais aussi pourquoi les clients étrangers continuent de vouloir acheter une maison au Portugal. Sans ignorer le fait que d'autres pays essaient d'être aussi compétitifs dans les conditions offertes aux retraités et aux résidents non habituels, notamment en termes d'avantages fiscaux, l'homme d'affaires souligne que le pays présente des caractéristiques impossibles à surpasser. Découvrez ici ce qu'ils sont.
Pedro Santos Guerreiro (PSG) - Contrairement à ce que l'on pourrait intuitivement prévoir, les prix des maisons ont augmenté pendant la pandémie. Pourquoi les prix des maisons n'ont-ils pas baissé ?
Ricardo Costa (RC) - Si l'on dissèque la formation des prix des maisons, la question n'est pas compliquée. Qu'est-ce qui détermine le prix ? Est-ce une spéculation ? Est-ce la demande ? Il y a un facteur déterminant : durant les premiers mois de la pandémie, le marché a quasiment stagné. Il n'est pas vrai que les maisons se vendent aussi facilement lorsque les gens ne peuvent pas les visiter. Bien que certaines personnes pensent qu'à travers Whatsapp ou IFface les choses continuent à avoir la même fluidité, la vérité est que ce n'est pas tout à fait comme ça.
PSG- C'est-à-dire que pendant quelques mois, le prix n'était même pas représentatif, car il n'y avait pas de transactions.
RC - Il n'y avait pas de marché. Il n'y a pas eu de voyage. Les visites des propriétés ont été interdites pour des raisons de santé. À un moment donné, on ne peut pas dire que le prix a augmenté ou diminué. C'était un peu inédit, mais c'était presque comme s'il n'y avait pas de législation pour vendre une maison. C'est ce qui s'est passé.
PSG - Dans les mois qui ont suivi, il y a eu une reprise. Si l'on considère non seulement le prix mais aussi le nombre de transactions, on constate qu'il n'a pas baissé de manière significative pendant la pandémie.
RC - Il faut considérer tout cela de manière globale : le coût des matières primaires et de la main-d'œuvre a explosé. Pendant la pandémie, et même maintenant, nous en voyons le reflet. L'actualité la plus récente concerne l'augmentation du prix des combustibles. Comme il n'y a pas de changement dans la structure du calcul des bénéfices, ce à quoi nous assistons, depuis le début de la pandémie, c'est à une escalade des prix des matières primaires.
PSG - Vous parlez donc aussi des matériaux de construction ?
RC - Oui. Avant de regarder le prix, nous devons comprendre comment ce prix est formé. Et le prix est formé par plusieurs facteurs...
AC - ... tout d'abord, les terrains....
RC - Oui, ça commence là. Mais si nous parlons de nouvelles constructions, nous pouvons constater que le bois, le béton, l'aluminium, les tuyaux, tout cela a augmenté de manière exponentielle. Et elle a augmenté pour diverses raisons. Malheureusement, l'économie n'est pas seulement faite par le télétravail. Pendant la pandémie (et même maintenant !), les processus logistiques ont été interrompus et rendus plus difficiles. L'importation de biens, de matières premières, est devenue très compliquée. Les délais ont été prolongés, la logistique a été compliquée, de nombreuses usines ont fermé. Même le bois a cessé de venir.
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PSG - Vous parliez aussi de la main d'oeuvre.
RC - Exactement. Les travailleurs ont un poids immense dans la construction. Maintenant, s'il y a des restrictions sur le mouvement, sur le travail, s'il y a une législation sur le télétravail, s'il y a de l'inertie, si les niveaux de productivité diminuent... Oui, il est beaucoup plus difficile d'embaucher dans le secteur de la construction aujourd'hui qu'avant la pandémie. Tout cela implique une inflation du prix final. Mais l'impact n'est même pas proportionnel, car de nombreuses matières primaires ont augmenté 35 % et les prix des maisons ont augmenté de façon marginale.
PSG - Cela explique en grande partie le prix des nouveaux développements. En ce qui concerne les maisons de seconde main, quelle est l'explication ? On s'attendait à ce qu'il y ait, avec la baisse des revenus et la suspension du logement local, une grande disponibilité du côté de l'offre.
RC - On commence à segmenter..
PSG - Quel a été l'impact des moratoires sur les maisons de seconde main ?
RC - Dans les maisons d'occasion, il se passe la chose suivante : souvent, ceux qui vendent une maison d'occasion veulent acheter une maison de première main. Les marchés sont interconnectés. Parce que sinon, les gens ne vendent pas. Et bien souvent, ils ne vendent que dans l'espoir d'acheter quelque chose qui pourrait être intéressant. Le problème majeur est que les deux marchés, le marché du neuf et celui de l'occasion, ont toujours une prime de différenciation. Nous ne pouvons pas nous attendre à ce que les prix des nouvelles maisons augmentent et ceux des maisons d'occasion non. Le marché s'ajuste de lui-même. Tout commence donc, dans un premier temps, par un impact initial d'immobilisation, puis une incapacité à fournir des matières primaires, ce qui modifie le prix. En ce qui concerne les moratoires, ils constituent une ressource intéressante. Les banques ont fait ce qu'elles devaient faire, le processus a été facilité, mais ce sont les gens qui vont finir par payer pour tout cela. C'était un report. Cet immobilisme s'est reporté sur la partie financière. Les familles et les entreprises avaient un coussin, un certain confort.
AC - Nous sommes déjà à un an et demi de la pandémie. Après le congélation du marché, le marché a-t-il déjà une dynamique identique à celle de la période pré-pandémique ?
RC - Dans mon segment, qui est le marché du luxe, je peux dire qu'en 2020 nous avons réussi à terminer l'année avec une augmentation de 10% du volume des ventes. Cette année, nous sommes déjà au-dessus de cela.
PSG - Ce qui ne fait que prouver l'impact de cette crise sur les inégalités. Le segment supérieur a mieux résisté que les segments inférieurs.
RC - Plus que d'être le segment haut ou bas, nous devons regarder l'immobilier et comprendre s'il est résidentiel (dans le premier, deuxième et troisième cas) ou s'il ne l'est pas. Parce qu'il y a beaucoup de biens immobiliers - parlons des grandes villes, notamment Porto et Lisbonne -, qui ont été vendus avant la pandémie, qui avaient l'apparence de résidence, mais dont la finalité était Airbnb. Il s'agissait d'une activité non résidentielle, bien que liée au tourisme, qui a un poids de 12% dans l'économie portugaise. La baisse a été beaucoup plus brutale.
PSG - En ce qui concerne la typologie des maisons, on a l'impression qu'il y a eu un changement dans la demande, avec des espaces plus grands, des jardins. Cela correspond-il à la vérité ou s'agit-il simplement d'un phénomène résiduel ?
RC - Avec les technologies , alors que les gens étaient plus confinés, il était agréable de faire défiler des sites web et de regarder de fantastiques maisons avec des jardins. Il y a eu une augmentation de la demande, mais elle ne méritait pas la publicité ou l'impact qu'elle a eu. Je parle du Portugal. Dans le segment haut de gamme, ceux qui voulaient un appartement de luxe le voulaient déjà avec de bons balcons, avec de bonnes vues, voulaient déjà un penthouse avec une piscine. Cela n'a pas changé.
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AC - J'aimerais vous entendre parler de la segmentation de la clientèle, portugaise et étrangère. Depuis un an et demi, la volonté d'acheter en dehors des grands centres urbains a-t-elle augmenté ? Plus près des plages, par exemple ?
RC - Les plages ont toujours été attrayantes..
AC - Même pour une première maison ?
RC - Il y a vraiment eu une augmentation de la demande, presque comme une soif de liberté, de contemplation. Mais s'il en était ainsi, l'intérieur du pays verrait une partie de ses problèmes résolus. Parce qu'il est bien accessible, etc. Et rien de spécial n'a été noté.
PSG - Vous voulez dire au Portugal. Et dans d'autres pays ?
RC - Dans d'autres pays, oui. Surtout les nomades numériques, les gens qui sont très high-tech. Par exemple, dans la région de la baie de San Francisco, les prix des maisons ont énormément baissé. Pourquoi ? Parce que les entreprises, en s'adaptant au climat économique, ont renvoyé des gens chez eux. En travaillant à domicile, les gens ont commencé à vendre leur maison et à se rendre dans des États plus cléments sur le plan fiscal, comme le Montana. L'État de New York lui-même, beaucoup de gens sont restés dans cet État mais ils ont cessé d'être au centre, à Manhattan, et sont partis à la campagne. Sur un marché comme celui de l'Algarve, que nous travaillons activement, et qui possède un grand littoral, il n'y avait plus de demande pour cette countryside. Le schéma est resté le même.
PSG - Et d'ailleurs, comment a réagi le marché en Algarve ? La région est particulièrement touchée par les conséquences de la pandémie, tant du point de vue de l'emploi que de l'économie ?
RC - L'Algarve traverse une période très difficile en termes de tourisme. Il y a beaucoup de chômage, même s'il est assez difficile de recruter des gens. Cependant, de manière surprenante, nous avons clôturé l'année 2020 avec des niveaux de vente supérieurs à ceux de 2019. Et cette année, nous avons déjà dépassé les chiffres de 2020.
PSG - Parlons-nous des étrangers ?
RC - - Oui, 99 % d'étrangers. L'Algarve a quelque chose de révélateur : sa population résidente est composée d'étrangers. Même si beaucoup d'entre eux n'ont pas pu venir au Portugal pour visiter, ceux qui étaient là, et qui constituent déjà une communauté intéressante, ont continué à faire activement des affaires. Et même lorsqu'il y a eu récemment une quarantaine obligatoire pour les Anglais - ce qui signifie qu'en l'espace de deux ou trois jours, 20 000 Anglais ont quitté l'aéroport de Faro - beaucoup de gens ont oublié de mentionner qu'il y avait encore 6 000 Anglais en vol.
PSG -C'est important, car vous travaillez beaucoup avec des étrangers. De quelles nationalités s'agit-il ?
RC - Nous devons regarder les marchés différemment. En Algarve, 70 % des acheteurs haut de gamme sont britanniques. Et je n'inclus pas les Ecossais.
AC - Et à Porto, les clients sont-ils plus français ?
RC - À Porto, c'est moitié-moitié. Moitié étrangers, moitié portugais. Il y a quelques clients français qui entrent dans notre segment, mais la plupart s'arrêtent à 400 000 euros.
AC - Le segment haut, pour un professionnel, commence à partir de quelle référence de prix ?
RC - C'est la question à un million de dollars. J'ai inventé un critère pour moi-même. Le Portugal n'est pas New York, où l'on considère comme du luxe à partir de cinq millions de dollars. Mon critère est les 5 % de propriétés de valeur supérieure qui sont à vendre. Donc, de manière simpliste, à Porto, nous considérons le haut de gamme du marché à partir de 450 mille euros. En Algarve, à partir de 650 mille euros.
PSG - Quelle est la maison la plus chère que vous ayez vendue ?
RC - En ce moment, nous traitons une propriété d'une valeur de 16 millions d'euros.
PSG - À un étranger ??
RC - Oui.
PSG - Les étrangers paient-ils en cash ou à crédit ?
RC - Habituellement, 80 % des étrangers paient en cash.
PSG - Lorsque vous dites que la moitié de vos clients à Porto sont portugais, cette moitié paie-t-elle en cash ou à crédit ?
RC - C'est le même profil, du cash.
PSG - Voilà, ce sont des réalités très différentes au sein d'un même pays. Nous sommes un pays très endetté, mais ceux qui ont de l'argent, ont vraiment de l'argent.
RC - Oui, mais tout est adapté à la dimension, à l'économie et au PIB du pays. Celui qui est riche au Portugal ne l'est pas forcément aux États-Unis. Il y a des gens qui ont besoin de recourir au crédit. Certains de ces étrangers en ont également besoin, mais ils ne le révèlent pas car ils effectuent le financement dans leur pays d'origine. Ce n'est pas si rare.
PSG - Il y a une thèse, qui n'est pas exclusivement la mienne, qui comporte deux parties, et j'aimerais que vous la commentiez : Premièrement, les prix des logements au Portugal ne sont pas adaptés au revenu moyen des Portugais. C'est pourquoi nous parlons souvent de bulle, c'est-à-dire de la différence entre le prix et la valeur des actifs. Mais une grande partie de ce prix a augmenté non pas en raison de la demande interne, de la capacité d'achat des Portugais, mais principalement en raison de la demande externe. C'est comme si les acheteurs portugais avaient été lésés à l'achat, mais avaient bénéficié à la vente. La deuxième partie est que, en plus de cela, l'État aide cette formation des prix en accordant des avantages fiscaux aux retraités de plusieurs pays et en créant les visas d'or pour attirer les capitaux étrangers. Cela conduit à la vente d'actifs aux étrangers, mais a un effet pervers, qui est d'augmenter le prix moyen pour tout le monde. Et les Portugais n'ont pas les ressources nécessaires pour payer ces prix. Voulez-vous faire un commentaire ?
RC - Si les étrangers avaient un impact direct aussi important sur cette demande, le gouvernement n'envisagerait même pas d'anéantir le Golden Visa, comme il le fait actuellement. Il y a ensuite un effet multiplicateur, qui est presque toujours oublié. Le marché est ouvert - et il doit l'être ! Si ce n'était pas le cas, nous serions une dictature, un régime totalitaire. Lorsque le marché est ouvert, quiconque achète une maison, ou investit, le fera pour certaines raisons.
PSG - Désolé de vous interrompre, mais dans un marché ouvert, les règles doivent être les mêmes pour tous. Les retraités étrangers bénéficient d'avantages fiscaux que les retraités portugais n'ont pas.
RC - Oui, j'aimerais beaucoup que les retraités portugais en aient un. Car s'il y a une classe qui ne peut pas être défendue, qui ne peut pas travailler plus et augmenter la productivité, c'est bien la classe des retraités.
AC - Ricardo, je serai d'accord avec vous et en divergence avec Pedro. L'arrivée de retraités étrangers au Portugal ne change rien à la réalité nationale. Je dirais même qu'il l'améliore. Les étrangers disposant d'un pouvoir d'achat apportent naturellement des avantages à l'économie portugaise.
RC - C'est ce qu'on appelle l'effet multiplicateur. Lorsque des étrangers viennent au Portugal, ils paient des impôts. Ils achèteront une maison et paieront l'IMT, le droit de timbre, créeront des emplois et consommeront. Il faut penser que ces étrangers sont très liés au tourisme. Si une personne visite le Portugal et ne peut ensuite opter pour une résidence plus permanente dans le pays, cela peut être discriminatoire. Mais je comprends ce que Pedro veut dire. Il est légitime de penser ainsi jusqu'à un certain point. En d'autres termes, nous allons donner une discrimination positive aux étrangers, pour qu'ils viennent ici. Voyons les choses sous un autre angle : que se passe-t-il en Europe ? Une entreprise au Portugal paie 21,5% de l'IRC ; en Irlande, elle paie 15%. Qu'est-ce que c'est ? Compétitivité fiscale. À Malte, il n'y a rien de tout cela. Au Luxembourg, il est préférable de ne rien dire. Ensuite, il y a les îles de Jersey. Les pays essaient donc, d'une certaine manière, de créer des pôles d'attractivité. Le Portugal présente des aspects naturels : la sécurité, l'accueil des Portugais, la capacité d'adaptation des Portugais. Les Portugais compensent leurs lacunes (parfois ils ne maîtrisent pas bien les langues) par un effort splendide. Nous sommes un peuple aux caractéristiques très intéressantes. Je ne vois aucun mal à ce que nous créions une compétitivité fiscale ou autre pour attirer les étrangers.
AC - En l'absence d'autres facteurs, non
RC - Prenons le cas de l'Espagne. Il dispose également d'un régime fiscal qui favorise l'entrée des étrangers. Elle dispose également du Visa d'or et ne fait qu'en profiter.
AC - Vous voulez dire l'instabilité législative, ce qui est annoncé et ensuite corrigé ?
RC - Oui. Personne ne réagit bien à un climat d'incertitude. Celui qui va investir, veut de la sécurité. Si les choses commencent à trop changer, les gens n'investissent pas. Et il y a d'autres pays fantastiques. Le Portugal est celui que je préfère, mais la vérité est qu'il existe des alternatives.
PSG - Regardons un peu vers l'avenir. Lorsque nous examinons le marché de l'immobilier, quels sont les facteurs déterminants ? Est-ce la fin des moratoires, est-ce l'évolution des taux d'intérêt... ?
RC - Tout cela est cyclique. Les moratoires vont se produire et ils auront un impact. Certaines choses vont devoir être étirées. Les banques vont avaler des grenouilles. Il y a des mécanismes qui vont devoir être créés. D'autre part, nous pouvons être relativement calmes car la Banque centrale européenne va avoir une politique de maîtrise de l'inflation pour les deux prochaines années. Les taux d'intérêt resteront donc relativement bas. Le coût de l'argent sera faible.
PSG - Mais vous avez dit que c'est cyclique. Pour vous, quels sont les facteurs structurels ?
RC - Le facteur le plus important de tous, et qui est rarement mentionné, est la productivité de notre économie. Il est faible et continuera de l'être. Il faut une révolution dans les mentalités. Et il doit y avoir de l'esprit d'entreprise.
PSG - Le plus important est d'augmenter les revenus ?
RC - Oui, augmenter les revenus par la productivité.
PSG - Mais vous n'êtes pas optimiste, d'après ce que j'ai compris.
RC - Je suis absolument d'accord avec toutes les mesures nécessaires pour soutenir les mauvais moments d'un professionnel. Je ne suis pas d'accord avec le fait qu'il soit possible, presque ad eternum, de ne pas travailler et d'avoir un revenu quelconque. C'est surréaliste, car quelqu'un va payer pour cela. Si ce ne sont pas des taxes internes, ce seront des taxes externes. Et c'est pour cela que parfois les gens du nord de l'Europe se plaignent (sans dire qu'ils ont raison). Il y a une chose qui devrait changer : la flexibilité dans la façon dont les gens reçoivent leurs revenus. J'ai obtenu mon diplôme en économie et je ne me souviens pas qu'ils nous aient jamais parlé d'esprit d'entreprise. Et l'esprit d'entreprise est fondamental.
PSG - Vous avez étudié principalement les auteurs de l'économie libérale...
RC - Oui, Keynes et les autres. Mais l'essentiel est qu'un Américain fait le lien entre ce qu'il fait et ce qu'il gagne. Entre les deux, il y a la productivité. Au Portugal, ce n'est pas forcément le cas. Et c'est ça qui ne va pas.
PSG - Vous parlez du marché du travail...
RC - Oui. Si une personne bénéficie d'une aide au chômage, elle doit prouver qu'elle est légalement à la recherche d'un emploi.
AC - Nous en arrivons donc à la question à un million d'euros : les prix vont-ils ou non augmenter dans un avenir prévisible ?
RC - Je prévois quelque chose qui est lié à tout cela : la pandémie pourrait bientôt être éradiquée et cette difficulté d'approvisionnement en matières primaires cessera. Les approvisionnements seront plus fluides et il y aura plus de disponibilité pour trouver de la main-d'œuvre. Les prix se maintiendront avec de faibles augmentations marginales. Mais nous ne pouvons pas faire trop d'erreurs politiques, supprimer A, changer C...
PSG - ... ou taxer le D
RC - Oui, mais le problème est le suivant : un client français s'adresse à un notaire en France et paie une taxe de 10 %. Au Portugal, ce n'est pas le problème. Ici, c'est l'incertitude, l'insécurité que les gens ont quand ils investissent.
PSG - Lorsque vous parlez à des clients potentiels désireux d'investir au Portugal, évoquent-ils cette situation ?
RC - Bien sûr ! Nous avons déjà perdu des clients de diverses nationalités au profit de l'Espagne. Et ils ne parlent plus, car parfois ils ne viennent même plus nous voir. Ils sont en route, et ils comprennent les nouvelles du Portugal. Ils réfléchissent : voulez-vous mettre fin à la Visa d'or sur un marché touché par la pandémie ? Le Golden Visa existe dans plusieurs pays, dont Londres. Et Londres n'en a-t-elle pas profité avec ses centres financiers ? Nous ne pouvons pas avoir une politique qui ne soit pas intégrée au reste des pays. Nous devons avoir une politique fiscale d'intégration, d'accueil, intégrée. Sinon, nous perdons les avantages. Parfois, le simple fait de ne pas suivre les mêmes règles nous place dans une situation non pas d'indifférence mais de désavantage concurrentiel. Et c'est ce qui se passe. Heureusement, nous obtenons quelques crédits, une certaine notoriété, nous bénéficions de l'ignorance de certains clients et certains avocats tentent d'arrondir les angles et d'aider. Mais parfois, cela n'est pas compris vraiment.
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