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3 passos para vender imóveis recebidos em herança

3 passos para vender imóveis recebidos em herança

Tem um imóvel para venda que recebeu em herança? Este artigo é para si. Saiba como vender uma casa, apartamento ou terreno herdado sem deixar escapar nada.

Se herdou uma moradia e pretende vendê-la por já possuir habitação própria ou para obter um rendimento extra, explicamos-lhe, passo a passo, em parceria com a plataforma ComparaJá.pt, o que deve fazer para vender o imóvel herdado.

Não se esqueça de que, além dos bens herdados, as dívidas do falecido também passam para os herdeiros. Por exemplo, caso o crédito da casa ainda esteja em curso e não esteja coberto por um seguro de vida, será a herança que servirá para liquidá-lo, nem que, para tal, seja necessário vender a habitação.

Passo 1: Calcular as mais-valias

Na venda de um imóvel, geram-se mais-valias para o vendedor que correspondem ao lucro que ele aufere no processo. Para determinar as mesmas, recorre-se à seguinte fórmula: Mais-valias = Valor de venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda (encargos suportados com valorização do imóvel), nos últimos 5 anos.

Mas no caso dos imóveis herdados, qual o valor da aquisição a ter em conta se o beneficiário da venda não adquiriu esse imóvel?

O código do IRS no n.º 1 do artigo 45.º diz que, no caso dos bens adquiridos a título gratuito (como as heranças), é considerado como valor de aquisição aquele que tenha sido considerado para efeito de liquidação do imposto de selo (ou do antigo imposto sobre sucessões ou doações), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção.

Esse valor corresponde ao valor patrimonial tributário que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi transmitido por herança. Será, portanto, oportuno verificar os valores junto do serviço de finanças, especialmente se a partilha já foi feita há muito tempo.

Com a passagem dos anos, o valor da aquisição tem de ser corrigido, para que faça sentido nos dias de hoje. Por isso, o Fisco aplica uma correção monetária, que varia consoante o ano de compra. Ao contribuinte basta indicar o montante da aquisição. Os restantes cálculos são feitos pela Autoridade Tributária.

Com “encargos suportados com a valorização do imóvel” referimo-nos, por exemplo, a eventuais obras de instalação como o sejam a instalação de um sistema de aquecimento central na habitação. Por sua vez, nos “encargos com compra e venda” inclui-se, por exemplo, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e a escritura de compra da casa vendida.

Passo 2: Declarar a venda do imóvel no IRS

A venda de um imóvel tem de ser sempre declarada nas Finanças e no caso de imóveis herdados não é diferente. Os ganhos obtidos por pessoas singulares com a venda de bens imóveis, isto é, as mais-valias, estão sujeitos a tributação em IRS.

O rendimento que provém desse negócio deve constar do anexo G do Modelo 3, a entregar na segunda fase da declaração de rendimentos. Se o imóvel pertencer a mais do que um herdeiro, cada herdeiro terá de indicar a sua quota hereditária.

Segundo o código do IRS, não estão sujeitos a tributação em IRS as mais-valias derivadas da alienação de imóveis herdados adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Não obstante, a declaração do rendimento é obrigatória no anexo G1 do modelo 3. 

Note que, numa herança, a data de aquisição corresponde à data do óbito, e não quando as partilhas são feitas, mesmo que na partilha venham a ser adjudicados aos herdeiros bens de valor superior aos da sua quota ideal.

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, a mesma é considerada em 50% para os residentes fiscais em Portugal. Isto significa que 50% das mais-valias que obteve com a venda do imóvel serão englobadas no seu IRS e será tributado de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

Mas repare que caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais-valia seja reinvestido na aquisição, construção ou mesmo obras de uma nova HPP, as mais-valias pela venda do imóvel ficam isentas do pagamento de IRS. O investimento tem de ser feito até 36 meses após a venda do primeiro imóvel.

Passo 3: Realizar a escritura

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Finalmente, o último passo para a aquisição de um imóvel corresponde à realização da escritura de compra e venda da habitação no Cartório Notarial, na Conservatória do Registo Predial ou num dos balcões do serviço Casa Pronta.

Note que todos os custos com a escritura serão suportados pelo comprador da habitação. Além da escritura em si (o documento propriamente dito), acresce-lhe uma série de impostos que quem vai adquirir a casa tem de pagar, são eles:

  • Imposto do selo sobre a transação = 0,8%
  • Registo da escritura
  • Pagamento do IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior destes dois) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Por vezes, quando se trata de heranças muito antigas, pode ser necessário uma escritura de justificação notarial. Na impossibilidade de ter acesso à escritura de aquisição ou outro qualquer título formal, esta justificação serve para estabelecer o trato sucessivo, tornando-se assim possível registar o imóvel em seu nome.

A escritura de justificação requer uma notificação prévia, efetuada pelo notário, a requerimento, escrito ou verbal, do interessado na escritura. Serão, então, afixados editais, pelo prazo de 30 dias, na conservatória competente para o registo, na sede da junta de freguesia da situação do prédio ou na sede da sociedade e, quando se justifique, na sede da junta de freguesia da última residência conhecida do ausente ou falecido.

Outro requisito passa pela publicação da escritura, num prazo de cinco dias a contar da sua celebração, num dos jornais mais lidos do concelho da situação do prédio ou da sede da sociedade, ou, se aí não houver jornal, num dos jornais mais lidos da região. Isto pode custar ao comprador cerca de 200 euros ou mais.

Só podem ser passadas certidões de escritura de justificação decorridos 30 dias sobre a data da publicação. Se dentro desse prazo for recebida alguma comunicação de contestação, apresentando provas em tribunal, a escritura pode ser anulada.

Para tratar da venda do imóvel que herdou, contacte a LUXIMO’S Christie’s que conta com juristas especializados para o auxiliarem até à conclusão da transação.

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