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Soluções de financiamento para investimentos imobiliários

Soluções de financiamento para investimentos imobiliários

A dinâmica do mercado imobiliário faz do investimento em imóveis uma aposta acertada. Ao comprar uma casa para arrendar obtém rendimento e valoriza o capital.

Comprar uma segunda habitação, quer seja para arrendamento ou para mais tarde vender com encaixe financeiro, implica, contudo, vários custos que não podem ser descurados. Este artigo explica como pode fazer frente a estas despesas com as melhores alternativas de financiamento.

Comprar uma segunda habitação para arrendar ou vender pode ser uma excelente solução para obter alguns rendimentos extra. Não obstante, antes de chegar ao potencial de investir em imóveis, é importante fazer uma retrospetiva.

Tenha em consideração não só o investimento inicial - nomeadamente o preço do imóvel, impostos como o IMT e IMI, escrituras, custo e comissões do empréstimo -, como também as despesas anuais que a posse de uma propriedade acarreta - seguro multirriscos, seguro de vida e custos de condomínio e de manutenção.

Crédito Habitação para segunda casa com diferentes contornos

Antes de mais, é preciso ter em conta que um crédito para segunda casa está sujeito a condições diferentes em relação a um financiamento destinado à aquisição da primeira casa, também chamada de habitação própria permanente. Pelo facto de o proprietário não depender desta moradia ou apartamento para viver, o risco de crédito percecionado pelos bancos é maior.

Damos-lhe a conhecer os aspetos que diferenciam um crédito para segunda casa de um empréstimo para primeira habitação.

1. O spread

Desde logo, existe maior probabilidade de incumprimento num crédito para segunda habitação se se verificarem dificuldades financeiras por parte do proprietário, falta de arrendatário ou outro tipo de complicações. De forma a colmatar este risco, os bancos, por norma, aumentam o spread

2. Loan-to-Value

O LTV (Loan-to-Value) define o montante de financiamento concedido ao investidor com base no valor de avaliação do imóvel, que, regra geral, para uma segunda habitação é mais baixo do que para uma habitação própria permanente.

Enquanto que no crédito habitação para a primeira casa os bancos costumam financiar 80% ou, em alguns casos, até mais, no empréstimo para arrendamento ou segunda habitação este valor tende a ser mais baixo, rondando os 70%.

3. TAEG

Uma vez que o spread, geralmente, é mais elevado no crédito para segunda casa, a TAEG também terá tendência a aumentar. Esta é uma maneira de o banco se precaver face a potenciais incumprimentos no pagamento do crédito.

4. Prazo de pagamento

Algumas instituições restringem o prazo de pagamento do empréstimo quando se trata de financiar a compra de uma segunda casa. É o caso da Caixa Geral de Depósitos, onde o crédito para habitação permanente oferece condições de reembolso a 40 anos e para segunda habitação apenas a 30. 

Qual a oferta do mercado para quem quer comprar segunda habitação?

Nem todas as instituições financeiras em Portugal disponibilizam soluções específicas para a compra de casa secundária. Na tabela abaixo são apresentados exemplos das condições de alguns bancos – ao nível do spread, montante de financiamento e do prazo de pagamento – que apresentam soluções de crédito específicas para aquisição de segunda habitação, de forma a ilustrar genericamente a oferta do mercado.

Banco

Produto

Spread

Loan-to-Value

Prazo de pagamento

Banco CTT

Crédito Habitação Secundária e Arrendamento

1,10% a 1,70%

Até 70%

40 anos, com idade máxima dos proponentes de 75 anos.

Caixa Geral de Depósitos

Crédito Habitação – Arrendamento

1,23% a 5,35%

O menor valor entre 75% do valor de avaliação e 80% do valor de investimento.

30 anos, desde que a idade máxima dos proprietários não exceda os 80 anos.

Santander

Crédito para 2ª Habitação

Desde 1,10%

O menor valor entre 70% do valor da avaliação e 80% do valor de aquisição da segunda habitação.

40 anos, com limite de 75 anos de idade dos titulares no final do prazo.

EuroBic

Crédito Habitação para Arrendamento

1,20% a 2,20%

Até 80% do valor mínimo entre o valor da avaliação e o da aquisição.

40 anos, sendo que a idade dos proponentes não pode exceder os 75 anos no termo do empréstimo.

Deutsche Bank

Crédito Arrendamento

1,30% a 2,15%

 

Até 80% com base no menor dos seguintes valores: valor de transação (definido pelo valor de escritura) e valor de avaliação (definido pelo relatório de avaliação).

30 anos, desde que a idade dos proprietários não exceda os 75 anos.

Crédito 2ª Habitação

40 anos, desde que a idade máxima dos proprietários não exceda os 75 anos.

 

Se está a ponderar comprar uma segunda casa com recurso a crédito, é importante que tenha em atenção todos estes aspetos antes de tomar uma decisão. Não se deve esquecer de olhar também para a sua taxa de esforço, especialmente se já tiver um crédito hipotecário feito para primeira habitação.

Não deixe de comparar todas as ofertas e de analisar qual a mais ajustada a si e a que melhor corresponde às suas necessidades. E se já está um passo à frente e já contratou um crédito à habitação, saiba que pode, em qualquer momento, transferir o seu crédito habitação para outra instituição. Esta alteração pode levar a poupanças muito avultadas, pelo que deve simular para conhecer todas as ofertas que existem ao seu dispor.

Leasing imobiliário

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O leasing imobiliário é uma forma de financiamento na qual um consumidor paga uma renda, dispondo da opção de, ao fim de determinado período, poder adquirir definitivamente esse imóvel pagando o valor residual, que mais não é do que o valor dessa propriedade, subtraindo o total das rendas pagas até à data.

Nesta modalidade, o pagamento das prestações pode ser feito de forma personalizada e com uma periodicidade ajustável, para além de que é possível arrendar o apartamento ou moradia a terceiros durante a vigência do contrato.

Vantagens do leasing imobiliário

Se compararmos o leasing imobiliário com o crédito habitação, o primeiro proporciona uma maior agilidade relativamente ao pagamento das prestações. No crédito habitação existe a obrigatoriedade de respeitar o pagamento de mensalidades até à total liquidação da dívida, enquanto que no leasing, o locatário pode decidir, a qualquer momento, cessar o contrato, sem ter, à partida, nenhum tipo de obrigatoriedade legal.

Outros dois dos seus benefícios prendem-se com o englobamento de custos processuais (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e custos notariais) no valor total do financiamento, como também com o facto de cobrir eventuais obras que seja necessário realizar no imóvel.

E desvantagens?

Note, no entanto, que, num contrato de leasing imobiliário, o proprietário do imóvel é o banco e só passa para o cliente quando este pagar o valor residual. Em caso de incumprimento no pagamento das rendas, uma vez que a propriedade pertence ao banco, é muito mais fácil e rápido proceder à penhora.

É possível terminar o contrato antecipadamente, contudo, terá de pagar novamente IMT sobre o valor da liquidação antecipada (quando já pagou na escritura do leasing o IMT sobre a compra).

Ainda no âmbito das desvantagens, cabe referir o facto de a isenção do IMI não se aplicar aos consumidores que optarem pelo leasing imobiliário. A lei portuguesa contempla algumas situações nas quais o proprietário fica temporariamente isento de pagar Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), nomeadamente no caso de famílias com baixos rendimentos ou indivíduos que estejam a adquirir, pela primeira vez, um imóvel. No entanto, nenhum destes incentivos se aplica ao leasing imobiliário.

Por fim, tendo o leasing imobiliário, geralmente, um prazo mais reduzido que a maioria dos créditos realizados para a compra de imóveis, a prestação mensal poderá resultar num encargo mais elevado.

Embora seja ideal para quem possui um capital inicial limitado, o leasing imobiliário pode resultar num esforço mensal elevado. Ainda assim, vale a pena avaliar esta possibilidade. Simule um crédito habitação e compare com o leasing imobiliário, de forma a perceber qual a solução mais vantajosa para si.

No caso de pretender arrendar, não obstante os vários custos de comprar casa e o próprio risco do investimento, a verdade é que, muitas vezes, a renda paga pelos inquilinos pode cobrir a prestação mensal – é uma questão de se fazer as contas.

E há ainda que considerar a possibilidade de valorização do imóvel. Uma casa é um ativo que se valoriza com o passar do tempo, especialmente se estiver localizada em grandes cidades, como é o caso do Porto.

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