Quais as perspetivas e as tendências do mercado imobiliário premium em Portugal? Como é que o mercado se foi alterando nos últimos anos e em particular no último ano e meio, devido à pandemia? Qual é a diferença entre o mercado do Algarve e o do Porto e do Norte de Portugal? A prevalência do teletrabalho, um pouco por todo o mundo, veio alterar os critérios para a compra de casa? Fruto dessa alteração laboral, Portugal está a seduzir mais estrangeiros de outras nacionalidades? Que trunfos utiliza para competir com outras cidades europeias, como Madrid ou Paris?
Ricardo Alves Costa, CEO da LUXIMOS Christie's International Real Estate , que atua precisamente no segmento alto, participou num webinar conduzido pela jornalista Joana Petiz do jornal económico "Dinheiro Vivo" subordinado ao "Futuro do Imobiliário em Portugal", partilhou as surpresas e as lições da pandemia e deu algumas respostas. Para o economista, há uma premissa que não mudou: "Portugal tem características que o posicionam acima da maior parte dos países concorrentes"; e uma premissa que não devia mudar: a alteração dos Vistos Gold é um erro. Levantou ainda o véu sobre o futuro: os americanos são a nova nacionalidade encantada com Portugal.
Joana Petiz (JP) - Como economista e como agente que está há vários anos no mercado imobiliário premium, já deve ter assistido a várias oscilações no setor. Desta vez, depois de um ano e meio de pandemia, já consegue identificar sinais de aceleração e valorização dos imóveis?
Ricardo Costa (RC) - O nosso foco é nos mercados do Porto e no Algarve. Eu sou economista, como disse, e consigo interpretar os ciclos económicos, sejam eles de longo, curto ou médio prazo. Mas o que se passou com a pandemia de Covid 19 foi uma surpresa. O ciclo abrandou e ficou quase tudo a zeros. Nesta empresa - LUXIMOS Christie's International Real Estate -, nós não substituímos na totalidade as visitas físicas pelas visitas virtuais. No entanto, progressivamente fomo-nos adaptando. E reconheço que o impulso digital foi decisivo para colmatar algumas insuficiências que esta pandemia trouxe.
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JP - Sente que as pessoas estão mais confiantes, mais disponíveis para fazerem todo o processo de compra de casa à distância?
RC - Em todos os gestos e ações diretas do quotidiano, as pessoas foram-se ambientando ao digital, participando cada vez mais num estilo de vida completamente diferente. E sim, existem alguns clientes que passaram a comprar imóveis sem fisicamente visitarem o local. Mas a isso não é alheio o facto de a marca que represento trazer um aporte de confiança extremo. Houve clientes que deram esse passo porque se sentem protegidos. Nós não adulteramos aquilo que publicitamos. Essa confiança, consolidada ao longo de muitos anos, foi decisiva para que a marca colmatasse a distância física.
JP - Ou seja, a marca Christie's, por ter padrões de atuação conhecidos, funcionou como caução na relação com os clientes.
RC - Se o mercado funciona de uma determinada forma, e se em determinado momento os pressupostos de mercado mudam abruptamente, e se simultaneamente existe o desejo de comprar, é normal que as pessoas queiram correr o menor risco possível. A Christie's uma chancela com mais de 250 anos, claro que isso é um fator de confiança Podia dar-lhe vários exemplos de investidores que só vieram visitar os imóveis posteriormente. E posso até confessar que alguns ainda nem vieram. A diferenciação positiva da marca beneficiou-nos. Em termos de quota de mercado, as nossas empresas saíram fortalecidas.
JP - E em termos de preço e de oferta, que efeitos teve a pandemia?
RC - O mercado alterou-se em alguns pontos, mas houve algumas surpresas. O mercado do Algarve é um bom exemplo disso. Cheguei a temer que aquele mercado, fruto das várias restrições decorrentes da pandemia, corresse mal. Ao contrário, tivemos uma experiência muito interessante. Por uma razão fundamental: o Algarve já tem uma massa crítica de estrangeiros que vivem numa base de permanência em Portugal, e que mantiveram ativo o processo de compra e venda de imóveis. Só para ter uma ideia daquilo a que estou a referir-me: mais de metade dos proprietários a quem vendemos casa no Algarve não é portuguesa. Por esse mesmo motivo, quando a pandemia rebentou, sendo o Algarve um mercado composto quase a 100% por compradores estrangeiros, tememos o pior. Mas realmente foi uma surpresa. A única diferença é que os preços não seguiram o caminho ascendente que estavam a seguir, houve apenas acrescentos marginais, subtis. No Norte de Portugal, o cenário foi diferente. Essa diferença está relacionada com os imóveis que eram vendidos para o alojamento local. Aí sim, houve uma estagnação. E nem sequer se pode dizer que os preços desceram, o mercado simplesmente deixou de existir durante dois ou três meses.
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JP - E recuperou, entretanto?
RC - Está a recuperar. Quando falamos de mercado imobiliário, temos que dividi-lo em quatro segmentos: por um lado, nacional e internacional; por outro, aquilo que se destina à residência e aquilo que se destina à exploração turística. São coisas completamente diferentes. Naquilo que se destinava ao turismo houve uma desaceleração. Mas progressivamente estamos a chegar ao ponto pré-pandemia.
JP - Neste momento, as cidades portuguesas estão a competir, por via dos incentivos fiscais e dos programas de residência, com grandes cidades europeias, como Madrid ou Paris. Agora que, ainda por cima, o modelo de trabalho híbrido (teletrabalho) parece ter vindo para ficar, de que forma entende que podemos melhorar a nossa competitividade?
RC - Gostava de começar por responder, referindo-me aos incentivos fiscais e a programas como o Visto Gold. É bastante frustrante ver a ideologia a intrometer-se de forma vil na atividade económica. Nesse sentido, o país tem perdido uma competitividade imensa. Talvez essa perda ainda não esteja a refletir-se, mas dar-se-á conta a médio prazo. Deu o exemplo de Madrid, é uma cidade que mantém ativos os Golden Visa e que vai certamente beneficiar dos solavancos e das incertezas que estão a ser passadas consistentemente ao estrangeiro.
JP - Já em Portugal, os Vistos Gold vão ser direcionados, a partir do próximo ano, para o interior do país.
RC - Conheço muitos países do mundo e acredito seriamente no seguinte: Portugal tem algumas coisas absolutamente únicas, como a paisagem, o povo e a segurança. Tem características que o posicionam acima da maior parte dos países. O que possibilitou a visibilidade dessas características foram precisamente os programas como o do regime fiscal do residente não habitual ou o do Golden Visa. Ora, depois de se ter dado um impulso de visualização, não se pode sacrificar o país. Neste momento, os americanos que estão a vir para Portugal compram imóveis e a maioria nem sequer envereda pelo Visto Gold. Mas a verdade é que todos falam nele.
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JP - As características do país bastam-lhes para justificar a mudança...
RC - Sim, Portugal é colocado no spotlight, porque apresenta características diferentes e diferenciadoras. Mas também porque oferece um ambiente fiscal que favorece a captação de determinados investidores ou clientes. Se em determinado momento há solavancos nesta oferta, sucede o mesmo que com a inflação. Ou seja, o problema não é a inflação ser grande ou pequena; o problema é não sabermos qual é o nível em que ela vai situar-se. Quando sabemos que o nível é alto, provavelmente existirá uma variação percentual que vai ter efeitos maus. Ideologias à parte, não percebo como é que Portugal pode rejeitar pessoas que trazem dinheiro para o país. Também não percebo por que razão só se analisa o investimento líquido em imobiliário e não se contabiliza todo o efeito âncora e polarizador desse investimento. Um cliente que compra um imóvel, provavelmente também compra um carro. E seguramente vai comprar roupa, vai a restaurantes, vai trazer amigos. É um raciocínio elementar, qualquer pessoa percebe isto.
JP - Mas há desconhecimento sobre esse efeito polarizador ou acha que estamos apenas no campo da ideologia?
RC - É difícil fugir da ideologia. Olhemos para o lado, para a Espanha. O que é que acha que acontece lá quando aqui se diz que os Vistos Gold vão ter restrições? Eu tenho vários amigos que trabalham no apoio jurídico ao Golden Visa e todos eles tiveram imensos clientes que deixaram de investir em Portugal e começaram a procurar alternativas em Espanha.
JP - Até porque para um brasileiro ou um americano a distância entre Portugal e Espanha é uma ervilha.
RC - Há um ponto fundamental, que é este: estes clientes habitualmente não votam.
JP - Se queremos atrair estrangeiros para o interior do país, devíamos já estar a investir também na captação de portugueses. Mas não é fácil captar pessoas para lugares onde não há cultura, nem escolas nem hospitais...
RC - Portugal é um país fantástico. A procura está criada, a atratividade existe. Se há desejo de dinamizar o interior do país, dever-se-ia fazer uma discriminação positiva e não negativa. Vou dar-lhe um exemplo, até indo ao desencontro de uma zona que nós trabalhamos ativamente que é o Algarve. O Algarve, ao contrário da Andaluzia, não tem grandes museus, também não tem uma história tão esplendorosa. Então, por que razão as pessoas se sentem atraídas pelo Algarve? Por que razão o Algarve tem tanto sex appeal?
JP - Devido ao clima, às praias, ao golfe...?
RC - Sim, o Algarve tem isso tudo. Mas o que é que o diferencia de Espanha? Uma coisa que nenhum político vai alterar: aquela brisa atlântica! Nós não temos o Mediterrâneo com água tão quente (e nem toda a gente gosta de água tão quente), mas temos aquela brisa fantástica. Fomos granjeando prémios e notoriedade no golfe. E depois, ao longo dos anos, os ingleses foram construindo uma relação com outros ingleses e com os locais e hoje sentem-se em casa. Cabe na cabeça de alguém, de repente, ter a pretensão de mandar americanos ou ingleses para o interior? Em relação à cultura e às infraestruturas, a sua questão é relevante, mas não é esse o problema. Porque nós temos boas autoestradas que servem o país todo. E o país está razoavelmente dotado de hospitais. O problema está na distorção, em coisas tão simples como este: eu chego a um restaurante, quero comer peixe e dão-me carne. Não quero carne e vou embora.
JP - E acha que o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) pode trazer alguma mudança interessante para o negócio imobiliário?
RC - Não sei. A vocação dos políticos não deve ser a de interferir na economia. Agora, se há fundos comunitários, quero acreditar que possam ser razoavelmente canalizados. Mas os políticos não devem interferir naquilo que é a vontade dos investidores. Ao contrário, devem criar um quadro ameno, friendly, assegurar-lhes um clima de conforto. E devem publicitar o país. Às vezes, o melhor investimento dos políticos é mesmo estarem quietos.
JP - Quais as próximas apostas da Christie's a dez anos?
RC - Falta-nos chegar ainda a mais clientes e reforçar, tanto no Algarve como no Norte de Portugal, duas nacionalidades específicas: os ingleses e os americanos. Os Estados Unidos da América são um mercado com um potencial fantástico, sendo que o principal ativo para eles é a segurança, que é um dos nossos pontos fortes. Os americanos são a nova nacionalidade encantada com Portugal e prova disso é o crescimento do interesse de investidores dos EUA em Portugal, sobretudo nos últimos dois anos. Acresce que somos a porta de entrada da Europa. Quando olhamos para o outro lado, a seguir ao mar, nós somos o país vizinho deles. Estrategicamente, é muito importante reforçar a captação desses clientes. E temos a vantagem de todos termos bons amigos nos EUA, conseguimos facilmente promover iniciativas locais. É uma aposta estratégica. O mercado americano é prioritário.
