No mais recente episódio do podcast "Mistério das Finanças", do jornal digital "ECO", os jornalistas de Economia Pedro Santos Guerreiro e António Costa quiseram saber a resposta à pergunta que todos fazem: será que os preços das casas vão continuar a subir em Portugal? Para isso, convidaram o empresário do setor imobiliário que consideram ter mais conhecimento do mercado: Ricardo Costa, CEO da LUXIMOS Christies International Real Estate, a agência que representa a Christie's International Real Estate, agência imobiliária de referência no segmento de luxo, no Porto, no Norte de Portugal e no Algarve. A afiliada portuguesa da prestigiada casa britânica Christie's tem escritórios abertos a Norte, na Foz do Douro, e a Sul, no coração do Triângulo Dourado, entre Vilamoura e Vale do Lobo.
Licenciado em Economia pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto, Ricardo Costa, 49 anos, fez quase toda a sua carreira profissional no mercado internacional. Chegou ao mercado imobiliário em 2004 e, dez anos depois, a empresa que fundou e que lidera desde então, foi distinguida com o prémio de melhor escritório do mundo ("Affiliate of the year 2014").
Nesta entrevista, Ricardo Costa explica como é formado o valor final dos imóveis, mas também por que razão os clientes estrangeiros continuam a querer comprar casa em Portugal. Sem ignorar que outros países tentam ser igualmente competitivos nas condições oferecidas a reformados e a residentes não habituais, nomeadamente nas vantagens fiscais, o empresário sublinha que o país tem características impossíveis de superar. Descubra aqui quais são.
Pedro Santos Guerreiro (PSG) - Ao contrário do que seria intuitivo prever, os preços das casas subiram durante a pandemia. Porque é que o preço das casas não caiu?
Ricardo Costa (RC) - Se dissecarmos a formação do preço das casas, a pergunta não é complicada. O que é que forma o preço? É a especulação? É a procura? Há um factor determinante: durante os primeiros meses da pandemia, o mercado quase estagnou. Não é verdade que as casas se vendam com a mesma facilidade quando as pessoas não conseguem visitá-las. Apesar de haver pessoas que acham que através do Whatsapp ou do IFface as coisas continuam a ter a mesma fluidez, a verdade é que não é assim.
PSG- Ou seja, durante uns meses, o preço nem era representativo, porque não houve transações.
RC - Não houve mercado. Não houve viagens. As visitas aos imóveis estavam vedadas por razões sanitárias. Em determinado momento, não podemos dizer que o preço subiu nem desceu. Foi um pouco inédito, mas foi quase como se não existisse legislação para vender uma casa. Foi isso que aconteceu.
PSG - Nos meses seguintes, houve uma retoma. Se não olharmos só para o preço mas para o número de transações, notamos que ele não caiu significativamente durante a pandemia.
RC - Temos que olhar para isto tudo de forma agregada: o custo das matérias primas e da mão de obra disparou. Durante a pandemia, e mesmo agora, está-se a assistir ao reflexo disso mesmo. As notícias mais frescas referem-se ao aumento do preço dos combustíveis. Não havendo mudança na estrutura do cálculo do lucro, aquilo a que nós estamos a assistir, desde o início da pandemia, é a uma escalada dos preços das matérias primas.
PSG - Estás a falar também dos materiais de construção, portanto?
RC - Sim. Antes de olharmos para o preço, temos de perceber como é formado esse preço. E o preço é formado por vários fatores...
AC - ... desde logo, os terrenos....
RC - Sim, começa logo por aí. Mas se falarmos em construção nova, podemos perceber que madeiras, betão, alumínios, tubos, tudo isso aumentou exponencialmente. E aumentou por várias razões. Infelizmente, a economia não se faz só por teletrabalho. Durante a pandemia (e mesmo agora!) houve processos logísticos interrompidos e dificultados. Importar mercadoria, matérias-primas, tornou-se muito complicado. Os prazos alargaram-se, a logística complicou-se, muitas fábricas encerraram. As próprias madeiras interromperam substantivamente o seu percurso.
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PSG - Falavas também da mão de obra.
RC - Exatamente. A mão de obra tem um peso imenso na construção. Ora, se há restrições à circulação, ao trabalho, se há legislação relativamente ao teletrabalho, se há inércia, se os níveis de produtividade decrescem... Sim, é muito mais difícil contratar construção agora do que antes da pandemia. Isto tudo implica uma inflação no preço final. Mas o impacto nem sequer está a ser proporcional, porque muitas matérias primas aumentaram 35% e os preços das casas aumentaram de forma marginal.
PSG - Isso explica, em grande parte, o preço dos novos empreendimentos. Em relação às casas em segunda mão, qual é a explicação? Havia a expectativa de que houvesse, com a quebra de rendimentos e com a suspensão do alojamento local, uma grande disponibilidade do lado da oferta.
RC - Aí já começamos a segmentar...
PSG - Qual foi o impacto das moratórias no que diz respeito às casas em segunda mão?
RC - Nas casas de segunda mão, acontece o seguinte: muitas vezes, quem vende uma casa em segunda mão quer comprar uma casa em primeira mão. Os mercados estão interligados. Porque se não as pessoas não vendem. E muitas vezes só vendem com a expectativa de comprarem algo que possa ser interessante. A grande questão é que os dois mercados, o mercado do novo e do usado, tem sempre um prémio de diferenciação. Não podemos estar à espera que as casas novas aumentem de preço e as usadas não. O mercado ajusta-se. Portanto, começa tudo, em primeira instância, por um impacto inicial de imobilização, e depois por uma incapacidade de fornecimento de matérias-primas, que alteram o preço. Em relação às moratórias, foram um recurso interessante. Os bancos fizeram o que tinham a fazer, facilitou-se o processo, mas as pessoas vão acabar por pagar isto tudo. Isto foi um adiamento. O tal imobilismo transitou para a parte financeira. As famílias e as empresas tiveram uma almofada, um certo conforto.
AC - Já vamos com um ano e meio de pandemia. Depois do congelamento do mercado, o mercado já tem uma dinâmica idêntica à do período pré-pandemia?
RC - No meu segmento, que é o do mercado de luxo, posso dizer que em 2020 conseguimos encerrar o ano com um acréscimo de 10% de volume de vendas. Este ano, já estamos acima disso.
PSG - O que só prova o impacto da desigualdade desta crise. O segmento alto resistiu melhor do que segmentos mais baixos.
RC - Mais do que ser o segmento alto ou baixo, temos que olhar para o imobiliário e perceber se é residencial (em primeira, segunda e terceira instâncias) ou se não é. Porque há muito imobiliário - vamos falar das grandes cidades, sobretudo Porto e Lisboa -, que era vendido antes da pandemia, que tinha a aparência de residência, mas cuja finalidade era o Airbnb. Era uma atividade não residencial, embora relacionada com a atividade do turismo, que tem um peso de 12% na economia portuguesa. Aí verificou-se uma queda muito mais abrupta.
PSG - Em relação à tipologia das casas, há a percepção de que houve uma alteração na procura, com espaços mais amplos, jardins. Isto corresponde à verdade ou é apenas um fenómeno residual?
RC - A nível digital, enquanto as pessoas estavam mais confinadas, era agradável percorrer os sites e contemplar casas fantásticas com jardins. Existiu esse incremento de procura, mas não merece a publicitação ou o impacto que lhe foi dado. Refiro-me a Portugal. No segmento alto, quem queria o apartamento de luxo, já o queria com boas varandas, com boas vistas, já queria uma penthouse com piscina. Isso não mudou.
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AC - Gostava de te ouvir falar sobre a segmentação de clientes, portugueses e estrangeiros. No último ano e meio cresceu a disponibilidade para comprar fora dos grandes centros urbanos? Mais perto das praias, por exemplo?
RC - As praias sempre foram apetecíveis.
AC - Mesmo para uma primeira habitação?
RC - Houve realmente um aumento da procura, quase como uma sede de liberdade, de contemplação. Mas, se fosse tanto assim, o interior do país teria parte dos seus problemas resolvidos. Porque até tem boas acessibilidades, etc. E não se notou nada de especial.
PSG - Referes-te a Portugal. E noutros países?
RC - Noutros países, sim. Sobretudo os nómadas digitais, pessoas muito ligadas ao high tech. Por exemplo, na baía de São Francisco, o preço das casas desceu imenso. Porquê? Porque as empresas, ao adaptarem-se à conjuntura, mandaram as pessoas para casa. Ao trabalhar de casa, as pessoas começaram a vender as casas e foram mais Estados fiscalmente mais benevolentes, como Montana. O próprio Estado de Nova Iorque, muitas pessoas permaneceram neste Estado mas deixaram de estar no centro, em Manhattan, e foram para o countryside. Num mercado como o Algarve, que nós trabalhamos ativamente, e que tem uma linha costeira grande, não houve mais procura por esse countryside. O padrão manteve-se.
PSG - Já agora, como reagiu o mercado no Algarve. A região está a ser particularmente atingida pelas consequências da pandemia, quer do ponto de vista do emprego, quer do ponto de vista económico...
RC - O Algarve está a passar um péssimo momento a nível turístico. Há imenso desemprego, ainda que seja bastante difícil recrutar pessoas. No entanto, surpreendentemente, fechámos 2020 com níveis de venda superiores a 2019. E este ano já ultrapassámos os valores de 2020.
PSG - Estamos a falar de estrangeiros?
RC - Sim, 99% de estrangeiros. Há uma coisa reveladora no Algarve: tem uma população de estrangeiros residente. Ainda que muitos deles não conseguissem vir para Portugal, para fazer as suas visitas, os que estavam cá, e que constituem já uma comunidade interessante, continuaram ativamente a fazer negócios. E mesmo quando houve, recentemente, a quarentena obrigatória para os ingleses, que levou a que no espaço de dois ou três dias tivessem saído 20 mil ingleses do aeroporto de Faro, muita gente se esqueceu de dizer que voaram para cá, ainda assim, seis mil ingleses.
PSG - Isso interessa, porque tu trabalhas muito com estrangeiros. Estamos a falar de que nacionalidades?
RC - Temos que olhar para os mercados de forma diferenciada. No Algarve, 70% dos compradores de segmento alto são britânicos. E não estou a incluir os escoceses.
AC - E no Porto, os clientes são mais franceses?
RC - No Porto, é metade, metade. Metade estrangeiros, metade portugueses. Há alguns clientes franceses que se enquadram no nosso segmento, mas a maior parte para nos 400 mil euros.
AC - Segmento alto, para um profissional, parte de que referência de preço?
RC - Essa é a pergunta de um milhão de dólares. Eu inventei um critério para mim próprio. Portugal não é Nova Iorque, onde é considerado luxo a partir de cinco milhões de dólares. O meu critério é os 5% de imóveis de valores mais elevados que estão à venda. Portanto, de forma simplista, no Porto consideramos o segmento alto a partir dos 450 mil euros. No Algarve, dos 650 mil euros.
PSG - Qual foi a casa mais cara que já vendeste?
RC - Neste momento, estamos a transacionar um imóvel com um valor de 16 milhões de euros.
PSG - A um estrangeiro?
RC - Sim.
PSG - Os estrangeiros pagam em cash ou com recurso a crédito?
RC - Habitualmente, 80% dos estrangeiros paga em cash.
PSG - Quando dizias que metade dos teus clientes do Porto é portuguesa, essa metade paga em cash ou a crédito?
RC - Tem o mesmo padrão, cash.
PSG - Lá está, são realidades muito diferentes dentro do mesmo país. Somos um país muito endividado, mas quem tem dinheiro, tem mesmo cash.
RC - Sim, mas está tudo ajustado à dimensão, à economia e ao PIB do país. Quem é rico em Portugal não é necessariamente rico nos EUA. Há pessoas que precisam de recorrer a crédito. Alguns destes estrangeiros também precisam, mas não o revelam porque fazem o financiamento no seu país de origem. Não é algo assim tão raro.
PSG - Há uma tese, que não é exclusivamente minha, que tem duas partes, e que gostava que comentasses: Primeiro, os preços das casas em Portugal não estão adaptados ao rendimento médio dos portugueses. Por isso, falamos muitas vezes em bolha, ou seja, na diferença entre preço e valor do ativo. Só que grande parte desse preço tem subido não pela procura interna, pela capacidade de compra dos portugueses, mas sobretudo pela procura externa. É como se os compradores portugueses fossem prejudicados na compra, embora beneficiados na venda. A segunda parte é que, ainda por cima, o Estado ajuda nesta formação de preços ao dar benefícios fiscais a reformados de vários países e ao criar os vistos gold para atrair capital estrangeiro. Isso tem como consequência a venda de ativos a estrangeiros, mas tem uma perversão, que é aumentar o preço médio para toda a gente. E os portugueses não têm rendimentos para estes preços. Queres comentar?
RC - Se os estrangeiros tivessem um impacto directo tão grande nessa procura, o Governo nem sequer ponderaria aniquilar os Golden Visa, como tem vindo a fazer. Depois, há um efeito multiplicador, que é quase sempre esquecido. O mercado está aberto - e tem que estar aberto! Se não estivesse, seríamos uma ditadura, um regime totalitário. Estando o mercado aberto, quem compra uma casa, ou quem investe vai fazê-lo por determinados motivos.
PSG - Desculpa interromper-te, mas num mercado aberto tem de haver regras iguais para todos. Os reformados estrangeiros têm benefícios fiscais que os reformados portugueses não têm.
RC - Pois, eu gostaria muito que os reformados portugueses tivessem. Até porque se há classe que não se pode defender, que não pode trabalhar mais e aumentar a produtividade, é a dos reformados.
AC - Ricardo, vou concordar contigo e estar em divergência com o Pedro. A chegada de reformados estrangeiros a Portugal não altera nada do que é a realidade nacional. Diria até que melhora. Estrangeiros com capacidade de compra introduzem naturalmente vantagens na economia portuguesa.
RC - É o tal efeito multiplicador. O estrangeiro, quando vem para Portugal, vai pagar impostos. Vai comprar uma casa e pagar IMT, imposto de selo, vai criar emprego, vai consumir. Temos que pensar que estes estrangeiros estão muito relacionados com o turismo. Se alguém visita Portugal e depois não pode optar por uma residência mais permanente no país, isso pode ser discriminatório. Mas percebo o que o Pedro está a dizer. É legítimo pensarmos dessa forma até certo ponto. Ou seja, nós vamos dar uma discriminação positiva aos estrangeiros, para eles virem para cá. Agora, vamos então ver isto de outra forma: o que é que se passa na Europa? Uma empresa em Portugal paga 21,5% de IRC; na Irlanda paga 15%. O que é isto? Competitividade fiscal. Em Malta nada disto existe. No Luxemburgo é melhor nem falar. Depois existem as ilhas Jersey. Portanto, os países procuram, de alguma forma, criar pólos de atractividade. Portugal tem alguns aspectos naturais: a segurança, a boa recepção que os portugueses fazem, a boa habilidade dos portugueses para se adaptarem. Os portugueses colmatam as insuficiências (às vezes não dominam bem os idiomas) através de um esforço esplêndido. Somos um povo com características muito interessantes. Não vejo mal algum em que criemos competitividade fiscal, ou outra, que permita atrair estrangeiros.
AC - Na falta de outros fatores, não é?
RC - Olhemos para o caso de Espanha. Também tem um regime fiscal que favorece a entrada de estrangeiros. Também tem os Golden Visa e só está a beneficiar com isso.
AC - Referes-te à instabilidade legislativa, ao que é anunciado e depois corrigido?
RC - Sim. Ninguém reage bem a um clima de incerteza. Quem vai investir, quer segurança. Se as coisas começam a mudar muito, as pessoas não investem. E existem outros países fantásticos. Portugal é aquele de que eu mais gosto, mas a verdade é que existem alternativas.
PSG - Vamos olhar um bocadinho para o futuro. Quando olhamos para o mercado imobiliário, quais são os fatores determinantes? É o fim das moratórias, é a evolução das taxas de juro...?
RC - Isso é tudo conjuntural. As moratórias vão acontecer e vão ter impacto. Há coisas que vão ter de ser esticadas. Os bancos vão engolir alguns sapos. Há mecanismos que vão ter de ser criados. Por outro lado, podemos estar relativamente sossegados, porque o Banco Central Europeu vai ter uma política de contenção de inflação nos dois próximos anos. Portanto, as taxas de juro vão manter-se relativamente amenas. O custo do dinheiro vai ser baixo.
PSG - Mas dizias que isso é conjuntural. Para ti, que fatores são estruturais?
RC - O factor mais importante de todos, e que raras vezes é mencionado, é a produtividade da nossa economia. É baixa e vai continuar a ser baixa. Tem de haver uma revolução de mentalidades. E tem de haver empreendedorismo.
PSG - O mais importante é aumentar rendimentos?
RC - Sim, aumentar rendimentos através da produtividade.
PSG - Mas não estás otimista, pelo que percebo.
RC - Concordo absolutamente com todas as medidas necessárias para amparar os maus momentos de um profissional. Não concordo que seja possível quase ad eternum não trabalhar e ter algum tipo de rendimento. Isso é surreal, porque alguém vai pagar isso. Se não forem os impostos internos, vão ser os impostos externos. E é por isso que às vezes as pessoas do Norte da Europa reclamam (sem com isto querer dizer que eles têm razão). Há uma coisa que devia mudar: a flexibilização na forma como as pessoas recebem os seus rendimentos. Tirei o curso de Economia e não me lembro de nos terem falado em empreendedorismo. E o empreendedorismo é fundamental.
PSG - Estudaste sobretudo os autores da economia liberal...
RC - Sim, Keynes e os outros. Mas a questão de fundo é: um americano relaciona o que faz com o que ganha. No meio existe a produtividade. Em Portugal não é necessariamente assim. E é isso que está errado.
PSG - Estás a falar do mercado de trabalho...
RC - Sim. Se alguém tem um subsídio de desemprego, tem que demonstrar que está legalmente a procurar emprego.
AC - Então, agora vamos à pergunta de um milhão de euros: afinal, os preços vão subir ou não num futuro visível?
RC - Antevejo uma coisa que está relacionada com isto tudo: a pandemia poderá ser erradicada em breve e esta dificuldade de fornecimento das matérias primas vai parar. Os fornecimentos vão ser mais fluídos e haverá mais disponibilidade para encontrar mão de obra. Os preços vão-se sustentar com acrescentos marginais baixos. Mas não podemos cometer muitos erros políticos, acabar com A, mudar C...
PSG - ... ou tributar D.
RC - Sim, mas a questão é a seguinte: um cliente francês vai a um notário em França e paga 10% de impostos. Em Portugal não é isso que está em questão. Aqui é a incerteza, a insegurança que as pessoas têm quando investem.
PSG - Quando falas com potenciais clientes interessados em investir em Portugal, falam-te disso?
RC - Claro! Já perdemos clientes de várias nacionalidades para Espanha. E não falam mais, porque às vezes já nem chegam até nós. Fazem o seu percurso e percebem as notícias sobre Portugal. Pensam: querem acabar com o Golden Visa num mercado atacado pela pandemia?! O Golden Visa existe em vários países, nomeadamente em Londres. E Londres não se beneficiou com hub financeiros disso? Não podemos ter uma política que não esteja integrada com o resto dos países. Temos que ter uma política fiscal de integração, de acolhimento, integrada. Se não, perdemos as vantagens. Às vezes, o simples facto de não acompanharmos as mesmas regras coloca-nos numa situação não de indiferença mas de desvantagem competitiva. E é isso que está a acontecer. Felizmente conseguimos alguns créditos, alguma notoriedade, beneficiamos de algum desconhecimento dos clientes e alguns advogados tentam suavizar a coisa e ajudar. Mas às vezes realmente não se percebe isto.
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