Solutions de financement pour les investissements immobiliers

La dynamique du marché immobilier rend l'achat de maisons un bon pari. Lorsque vous achetez une maison à louer, vous obtenez un revenu et valorisez le capital.

Acheter une résidence secondaire, que ce soit pour la location ou pour vendre plus tard avec de l'argent comptant, implique cependant plusieurs coûts qui ne peuvent être négligés. Cet article explique comment vous pouvez faire face à ces coûts avec les meilleures alternatives de financement.

Acheter une résidence secondaire à louer ou à vendre peut être une excellente solution pour obtenir un revenu supplémentaire. Toutefois, avant d'atteindre le potentiel d'investissement dans l'immobilier, il est important de faire une rétrospective.

Tenez compte non seulement de l'investissement initial - à savoir le prix de l'immeuble, les taxes telles que l'IMT et l'IMI, les actes, les commissions de coût et credit bancaire - mais aussi des dépenses annuelles qu'entraîne la propriété d'un immeuble - assurance multirisque, assurance-vie et condominium et coûts de maintenance.

Crédit au logement pour une résidence secondaire avec différents contours

Tout d'abord, il faut garder à l'esprit qu'un crédit pour une résidence secondaire est soumis à des conditions différentes par rapport à un financement destiné à l'acquisition de la première maison, également appelé propriété permanente. Parce que le propriétaire ne dépend pas de cette maison ou de cet appartement pour vivre, le risque de crédit perçu par les banques est plus élevé.

Nous vous informons des aspects qui différencient un credit bancaire au logement secondaire d'un credit bancaire au premier logement.

1. Spread

Par conséquent, la probabilité de défaut de paiement d'un credit bancaire au logement secondaire est plus élevée en cas de difficultés financières du propriétaire, d'absence d'un locataire ou d'autres types de complications. Afin d'atténuer ce risque, les banques augmentent habituellement ce qui suit le spread.

2. Loan-to-Value

Le LTV (Loan-to-Value) définit le montant du financement accordé à l'investisseur sur la base de la valeur de l’évaluation immobilière, que, en règle générale, pour une résidence secondaire est plus faible que pour une résidence permanente.

Alors que dans le crédit au logement pour le premier logement, les banques financent généralement 80% ou, dans certains cas, même plus, dans le prêt pour la location ou le second logement, ce chiffre tend à être inférieur, approchant 70%.

3. TAEG

Comme l'écart est généralement plus élevé sur les credits au logement secondaire, le TAEG aura également tendance à augmenter. C'est une façon pour la banque de se prémunir contre d'éventuels défauts de paiement à crédit.

4. Délai de paiement

Certaines institutions limitent la période de remboursement du prêt lorsqu'il s'agit de financer l'achat d'une résidence secondaire. C'est le cas de la Caixa Geral de Depósitos, où le crédit pour le logement permanent offre des conditions de remboursement de 40 ans et pour les résidences secondaires seulement 30 ans.

Quelle est l'offre du marché pour ceux qui veulent acheter une résidence secondaire?

Toutes les institutions financières au Portugal n'offrent pas des solutions spécifiques pour l'achat de résidences secondaires. Le tableau ci-dessous présente des exemples des conditions de certaines banques - en termes de spread, de montant de financement et de délai de paiement - qui présentent des solutions de crédit spécifiques pour l'achat de résidences secondaires, afin d'illustrer l'offre du marché.

Si vous envisagez d'acheter une résidence secondaire à crédit, il est important de considérer tous ces aspects avant de prendre une décision. N'oubliez pas de tenir compte de votre taux d'effort, surtout si vous avez déjà un credit hypothécaire pour un premier logement.

N'oubliez pas de comparer toutes les offres et d'analyser celle qui vous convient le mieux et celle qui répond le mieux à vos besoins. Et si vous êtes à l'avant-garde et vous avez déjà contracté un credit hypothécaire, vous pouvez transférer votre credit hypothécaire à une autre institution en tout temps. Ce changement peut entraîner des économies très importantes, vous devez donc le simuler afin de connaître toutes les offres qui s'offrent à vous.

Leasing immobilier

Le leasing immobilier est une forme de financement dans laquelle un consommateur paie un loyer et a la possibilité, à la fin d'une certaine période, d'acquérir définitivement ce bien immobilier en payant la valeur résiduelle, qui n'est pas supérieure à la valeur de ce bien immobilier, moins le loyer total payé jusqu'ici.

Dans cette modalité, le paiement des versements peut être effectué de manière personnalisée et avec une périodicité réglable, en outre il est possible de louer l'appartement ou la maison à des tiers pendant la validité du contrat.

Avantages du leasing immobilier

Si l'on compare le leasing immobilier avec le credit au logement, le premier permet une plus grande souplesse dans le paiement des mensualités. Dans le cas des credits au logement, il existe une obligation de payer des mensualités jusqu'au règlement complet de la dette, tandis que dans le cas du leasing, le locataire peut décider à tout moment de résilier le contrat sans avoir d'obligation légale.

Deux autres de ses avantages sont liés à l'inclusion des frais de procédure (taxe municipale sur le transfert des biens immobiliers et frais notariaux) dans la valeur totale du financement, ainsi qu'au fait qu'elle couvre tous les travaux qui doivent être effectués sur la propriété.

Et les inconvénients?

Notez cependant que dans un contrat de leasing immobilier, le propriétaire de l'immeuble est la banque et ne passe au client que lorsqu'il paie la valeur résiduelle. En cas de non-paiement du loyer, puisque le bien appartient à la banque, il est beaucoup plus facile et rapide de procéder à la saisie.

Il est possible de résilier le contrat à l'avance, cependant, vous devrez payer encore une fois le IMT sur la valeur du règlement anticipé (lorsque vous avez déjà payé dans l'acte de location le IMT sur l'achat).

Toujours en ce qui concerne les inconvénients, il convient de noter que l'exemption IMI ne s'applique pas aux consommateurs qui optent pour le leasing immobilière. La loi portugaise envisage certaines situations dans lesquelles le propriétaire est temporairement exempté du paiement de l'impôt foncier municipal (IMI), notamment dans le cas des familles à faible revenu ou des particuliers qui acquièrent, pour la première fois, une propriété. Toutefois, aucune de ces incitations ne s'applique au leasing immobilier.

Enfin, comme le leasing immobilier est généralement plus court que la plupart des credits immobiliers, le versement mensuel peut entraîner des frais plus élevés.

Bien qu'idéal pour ceux qui ont un capital initial limité, le leasing immobilier peut se traduire par un effort mensuel élevé. Cela vaut quand même la peine d'y réfléchir. Simulez un credit immobilier et comparez-le à un leasing immobilier pour voir quelle solution est la plus avantageuse pour vous.

Si vous voulez louer, malgré les différents coûts d'achat d'une maison et le risque même de l'investissement, la vérité est que souvent le loyer payé par les locataires peut couvrir la mensualité - c'est une question de calcul.

Il est également nécessaire d'envisager la possibilité d'augmenter la valeur du bien. Une maison est un actif qui est évalué au fil du temps, surtout si elle est située dans de grandes villes, comme Porto.