Uma casa pode custar milhões de euros e não ser uma boa casa.
Pode ter uma vista extraordinária, uma piscina cinematográfica e uma cozinha irrepreensível nas Pode ter uma vista extraordinária, uma piscina cinematográfica e uma cozinha irrepreensível nas fotografias. Mas, se for fria no inverno, excessivamente quente no verão, ruidosa ou difícil de manter, o preço não corrige o problema. Apenas o torna mais difícil de justificar.
Durante muito tempo, o imobiliário de luxo viveu sobretudo daquilo que se via. A fachada, a dimensão da sala, a pedra natural, a marca dos equipamentos, o elevador privativo, a fotografia captada no ângulo certo. Tudo isso continua a contar. Seria ingénuo fingir o contrário. O belo vende, a localização permanece decisiva e a arquitetura continua a ser uma das formas mais poderosas de criar desejo.
O que está em causa não é saber se todas as casas energeticamente eficientes terão automaticamente um prémio de preço. O mercado não funciona de forma tão linear. A questão é perceber que os imóveis tecnicamente desatualizados tenderão a ser mais penalizados à medida que aumentam as exigências dos compradores e da regulação.
Uma casa com fraco desempenho pode continuar a ser vendida. Mas terá de justificar custos superiores, obras futuras e uma menor capacidade de adaptação. Em mercados competitivos, essa diferença acaba por aparecer: no preço, na margem de negociação ou no tempo necessário para encontrar comprador.
A Europa já reconheceu que esta não é uma discussão acessória. Os edifícios representam cerca de 40% da energia consumida na União Europeia e aproximadamente três quartos apresentam um desempenho energético considerado insuficiente. A diretiva europeia revista sobre o desempenho energético dos edifícios aponta para a descarbonização do parque edificado até 2050 e reforça as exigências relacionadas com renovação, emissões, energia solar, mobilidade elétrica e impacto ambiental ao longo do ciclo de vida dos imóveis. (in Comissão Europeia)
Estas regras não vão ficar fechadas nos gabinetes de Bruxelas. Vão influenciar a forma como os imóveis são construídos, reabilitados, certificados, financiados, segurados e avaliados. Acima de tudo, vão tornar mais visível a diferença entre uma casa preparada para o futuro e outra apenas bem apresentada.
É neste contexto que a sustentabilidade deixa de ser uma declaração de boas intenções e passa a ser uma questão de proteção patrimonial.
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Uma casa eficiente proporciona maior conforto, reduz custos de utilização e apresenta menor risco de ficar tecnicamente ultrapassada. Em dois imóveis comparáveis, com localização e qualidade arquitetónica semelhantes, aquele que tiver melhor desempenho e menores necessidades de manutenção tenderá a resistir melhor à negociação e a conservar maior atratividade numa futura venda.
Os compradores mais informados já perceberam esta mudança. Querem saber como se comporta a casa ao longo do ano, quanto custa mantê-la, que isolamento tem, como é ventilada, de que forma controla a exposição solar e se os sistemas instalados continuarão atuais dentro de dez ou quinze anos.
Perguntam pela qualidade dos vidros, pelo conforto acústico, pela produção e armazenamento de energia, pela gestão da água, pelo carregamento de veículos elétricos e pelo plano de manutenção. Não porque tenham desenvolvido uma paixão repentina por fichas técnicas, mas porque perceberam que uma boa casa se avalia também pela quantidade de problemas que evita.
Esta atenção é particularmente visível no segmento premium internacional. Quem compra património imobiliário de elevado valor procura previsibilidade. Quer saber se o imóvel envelhece bem, se conserva procura no mercado de revenda e se não ficará tecnicamente ultrapassado muito antes de perder a sua qualidade estética.
Durante muito tempo, o imobiliário de luxo viveu sobretudo daquilo que se via. A fachada, a dimensão da sala, a pedra natural, a marca dos equipamentos, o elevador privativo, a fotografia captada no ângulo certo. Tudo isso continua a contar. Seria ingénuo fingir o contrário. O belo vende, a localização permanece decisiva e a arquitetura continua a ser uma das formas mais poderosas de criar desejo. A diferença é que, hoje, já não chega.
Há uma distinção importante: eficiência não significa austeridade. Ninguém compra uma moradia de vários milhões para viver com limitações. O que se exige é que os recursos sejam utilizados com inteligência e que o conforto resulte, desde logo, de uma boa conceção.
Uma casa que precisa de equipamentos de climatização permanentemente ligados para corrigir uma orientação mal estudada ou uma envolvente deficiente não é tecnologicamente avançada. É uma casa em que a tecnologia está a tentar compensar uma falha da arquitetura.
O verdadeiro luxo não devia precisar de máquinas a trabalhar sem descanso para tornar confortável aquilo que o projeto não resolveu.
Existem casas muito caras que são tecnicamente pobres. Tal como existem imóveis relativamente discretos com um desempenho excecional. A diferença raramente se percebe numa visita de vinte minutos. Revela-se depois, na temperatura estável, no silêncio, na qualidade do ar, na ausência de condensações, na luz natural bem controlada e numa fatura energética compatível com o bom senso. É a isso que chamo luxo silencioso.
Não é um luxo que se fotografe facilmente. Sente-se numa tarde de agosto, quando a casa permanece confortável sem ter todas as persianas fechadas ou numa noite de inverno, quando não há correntes de ar junto às janelas. É o luxo de perceber que alguém pensou na casa antes de pensar na brochura.
Portugal tem aqui uma oportunidade, mas também uma fragilidade antiga.
Temos um clima favorável, excelente luz natural, bons arquitetos, qualidade de vida e uma procura internacional consistente. Ao mesmo tempo, habituámo-nos durante décadas a casas frias no inverno, quentes no verão, mal isoladas e pouco ventiladas. Construímos muitas vezes como se o conforto térmico fosse um extra, quando deveria ser um requisito elementar.
A OCDE voltou a chamar a atenção para esta realidade no seu estudo económico sobre Portugal de 2026. Cerca de três quartos dos edifícios portugueses terão sido construídos antes da introdução de normas de eficiência energética, em 1990. A organização estima ainda que Portugal teria de renovar aproximadamente 228 mil habitações por ano até 2050 para atualizar o parque construído anterior às exigências mais recentes. (in OCDE)
Estes dados dizem-nos duas coisas. A primeira é que existe um enorme desafio de reabilitação. A segunda é que os imóveis novos ou profundamente renovados, quando apresentam uma verdadeira qualidade técnica, terão uma vantagem cada vez mais reconhecível.
Também precisamos de mudar a forma como pensamos o clima. Em Portugal, a eficiência energética continua a ser discutida sobretudo a partir do frio, mas o arrefecimento será uma preocupação crescente. As ondas de calor são mais frequentes e a necessidade de climatização tende a aumentar. Isso obriga a estudar melhor a orientação dos edifícios, o sombreamento, a ventilação cruzada, a vegetação, a disponibilidade de água e os materiais utilizados.
No Algarve, uma grande fachada de vidro sem proteção solar pode proporcionar uma imagem magnífica ao pôr do sol e tornar-se um problema durante boa parte do dia. No Porto, uma reabilitação esteticamente irrepreensível pode falhar se não resolver a humidade, a ventilação e o conforto acústico. No Douro, a amplitude térmica e a gestão da água exigem respostas próprias.
Uma casa preparada para o futuro não é, portanto, uma fórmula que se repete de norte a sul. Tem de responder ao lugar onde foi construída.
Colocar painéis solares no telhado também não transforma, por si só, um imóvel numa casa sustentável. Uma boa casa resulta de um sistema coerente: implantação, orientação, arquitetura, construção, equipamentos, gestão e manutenção. Quando uma destas dimensões falha, as restantes passam o tempo a tentar compensá-la.
O mercado português precisa, por isso, de ser mais rigoroso na forma como comunica estes atributos. Ainda se vende demasiada sustentabilidade através de palavras como “eco”, “verde”, “natural” ou “integrado na paisagem”, quase sempre acompanhadas por madeira clara, algumas oliveiras e uma piscina infinita. Mas uma oliveira junto à piscina não é um certificado de qualidade ambiental.
O comprador deve poder conhecer as soluções construtivas, a qualidade da caixilharia, a eficiência dos equipamentos, os custos previsíveis de utilização, os sistemas de gestão de água e energia, as garantias e o plano de manutenção. Uma casa premium não pode ser tecnicamente opaca.
Quem promove e comercializa este tipo de imóveis tem igualmente uma responsabilidade. Não basta apresentar áreas, acabamentos e vistas. É necessário explicar como a casa funciona, de que forma foi construída e por que razão continuará a ser um bom ativo daqui a vários anos.
Tenho observado que os compradores internacionais mais experientes chegam a Portugal cada vez mais atentos a estes aspetos. Muitos vêm de mercados onde o desempenho energético, os custos de operação e a capacidade de resposta às alterações climáticas já fazem parte da análise normal de uma aquisição.
Procuram a varanda sobre o Atlântico, a quinta no Douro ou a moradia no Algarve, mas querem saber o que existe para lá da paisagem. Continuam a comprar com emoção, naturalmente, mas passaram a confirmar a decisão com mais informação.
É uma evolução saudável. Obriga promotores, arquitetos, construtores e mediadores a elevar o nível do produto e da abordagem. E ajuda Portugal a competir com os melhores destinos residenciais europeus por aquilo que verdadeiramente interessa: a qualidade das casas, e não apenas a atratividade do país.
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Artigo de opinião publicado no portal imobiliário Casa Yes, em 9 de setembro de 2026
